Aucun changement de cap en vue pour l'instant

« Les prix de l'immobilier résidentiel continueront d'augmenter en 2018 »

Les prix des maisons et des appartements continueront d'augmenter en 2018. C'est la conclusion à laquelle est parvenu le groupe de travail composé de comités d'experts dans son « Rapport sur le marché immobilier 2017 », publié en décembre, qui a analysé près d'un million de contrats de vente. Les experts officiels ne constatent aucun signe de bulle spéculative.

 « Dans un contexte économique favorable, la volonté d’investir dans l’immobilier en Allemagne reste forte », a déclaré la ministre fédérale Barbara Hendricks dans l’avant-propos de l’étude. La faiblesse persistante des taux d’intérêt constitue également un puissant incitatif à l’investissement immobilier.

Différences régionales importantes

Toutefois, Hendricks souligne également d'importantes disparités régionales : la hausse des ventes, alimentée par la pénurie de logements, s'est principalement concentrée dans les zones urbaines, tandis que les prix en milieu rural ont stagné, voire baissé. Néanmoins, la hausse annuelle moyenne des prix de 9 % enregistrée depuis 2009 témoigne d'une dynamique soutenue, selon le ministre. En 2016, plus de 237 millions d'euros ont été échangés sur le marché immobilier (à un rythme constant), soit une augmentation de près de 25 % par rapport à 2014.

« La pression sur le marché du logement reste forte »

Les propriétés résidentielles ont représenté la part la plus importante des ventes. Dans ce secteur, les maisons individuelles occupées par leur propriétaire et les appartements en copropriété ont constitué la part du lion, soit 75 %. Les évaluateurs ont enregistré une hausse des prix de 20 % en 2016 par rapport à 2014. « La fin de cette hausse n'est pas en vue », affirme Anja Diers, présidente du groupe de travail des comités officiels d'évaluation. Le rapport sur le marché immobilier conclut : « La pression sur le marché du logement demeure forte et la pénurie de logements continue de faire grimper les prix. » De plus, on constate une pénurie de terrains à bâtir, particulièrement dans les grandes villes.

Les disparités de prix régionales s'accentuent

Les prix augmentent le plus fortement dans les sept principales villes : Munich, Stuttgart, Francfort, Düsseldorf, Cologne, Berlin et Hambourg. Ce phénomène s'explique notamment par l'important volume de capitaux sur le marché et la forte demande immobilière dans les métropoles allemandes de la part d'investisseurs fortunés d'Asie, d'Amérique et du Moyen-Orient. Par ailleurs, les jeunes actifs et qualifiés continuent d'affluer vers les centres-villes. Ce phénomène, que l'on appelle dans le secteur « l'exode rural », a également accentué les disparités de prix entre les régions.

Le panel d'experts, à l'instar de la Bundesbank, met en garde contre les « excès de prix » dans les zones urbaines. Cependant, les experts officiels se gardent encore de parler de bulle spéculative. « La hausse des prix à elle seule ne constitue pas une preuve suffisante de bulle immobilière », explique Anja Diers. D'autres indicateurs entrent en jeu, tels que la multiplication des achats spéculatifs ou les difficultés de financement. Or, selon elle, ces phénomènes ne sont pas encore visibles sur le marché allemand. La Bundesbank note que les prêts pour le financement d'appartements ou de maisons ne progressent pas dangereusement vite et que les banques n'accordent pas de prêts de manière inconsidérée.

Les prix de l'immobilier ont également fortement augmenté en 2017

D'après les données du cabinet d'analyse Empirica, les prix de l'immobilier en Allemagne ont de nouveau fortement augmenté en 2017 : par rapport à la même période de l'année précédente, les prix des appartements ont progressé de 7,8 % au cours des trois premiers trimestres, et ceux des maisons individuelles et jumelées de près de 5,8 %. Les disparités régionales de prix restent considérables : à titre d'exemple, le mètre carré d'un appartement de standing à Francfort coûtait récemment un peu plus de 4 000 €, à Munich jusqu'à 6 470 €, tandis que dans le massif des Métallifères, il n'était que de 781 € et dans le massif d'Osterode am Harz de 710 €.

Note : Cette étude de marché immobilier repose sur les informations fournies par environ 1 200 comités d’évaluation en Allemagne. Ce rapport est considéré comme la source la plus objective pour l’analyse des tendances du marché immobilier.

Sources : www.immobilienmarktbericht-deutschland.info, tagesspiegel.de, spiegel.de, sueddeutsche.de